林火旺和高喬浩幾乎未發(fā)一，品著茶，吃著點(diǎn)心，耐心等待著。

當(dāng)林火旺拿起第二塊綠豆糕，剛咬下一口時(shí)，麥理浩終于將手中的文件放回了桌面。他抬起頭，眼神里充滿(mǎn)了審視、困惑，還有一絲不易察覺(jué)的警惕。

“小林生，”麥理浩也沒(méi)有過(guò)多的試探與客套，直接就開(kāi)門(mén)見(jiàn)山說(shuō)道，“看完這份計(jì)劃，我真的很震驚，而且更加的疑惑。”

“港督閣下，請(qǐng)指教?！绷只鹜χ畔赂恻c(diǎn)，神色平靜地應(yīng)道。

“我不明白。”麥理浩盯著林火旺的眼睛，，“據(jù)我所知，為了拿下置地集團(tuán)的控股權(quán)，你可是付出了很大的代價(jià)，在匯豐銀行和怡和洋行那里都借了巨額債務(wù)。

你現(xiàn)在最應(yīng)該，也是最迫切的任務(wù)，難道不是盡快掌控置地的核心業(yè)務(wù)，利用它旗下那些價(jià)值連城的優(yōu)質(zhì)土地和頂級(jí)物業(yè)，創(chuàng)造豐厚的盈利，迅速提升股價(jià)，穩(wěn)定財(cái)務(wù)，甚至償還部分債務(wù)嗎？這才是最符合商業(yè)邏輯，也是作為置地主人的職責(zé)所在?！?

他拿起計(jì)劃書(shū)，輕輕拍了拍：“可現(xiàn)在，你卻拿出了這樣一份方案。以近乎免費(fèi)的姿態(tài)，提供土地和開(kāi)發(fā)資源，協(xié)助港府大規(guī)模建設(shè)保障性住房？這其中的商業(yè)損失，恕我直，絕對(duì)是一個(gè)天文數(shù)字。這不符合常理，更加完全不符合一個(gè)商人，尤其是一個(gè)剛剛進(jìn)行了一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)杠桿收購(gòu)的商人的行為邏輯?！?

麥理浩說(shuō)到這里頓了一下，才十分慎重地說(shuō)道“除非……你想效仿你們歷史上那些備受推崇的人物？寧可自己虧損巨大，也要為港島的草根階層謀福祉？你要做這個(gè)時(shí)代的圣人？”

面對(duì)這近乎攤牌的質(zhì)疑，林火旺的嘴角卻勾起了一抹耐人尋味的笑意。他沒(méi)有直接回答“圣人”與否，而是提出了一個(gè)反問(wèn)：“麥理浩爵士，您是從哪里得出的結(jié)論，認(rèn)為這樣做我一定會(huì)虧本呢？”

“哦？”麥理浩眉梢微揚(yáng)，身體靠回沙發(fā)背，仿佛聽(tīng)到了意料之外卻又意料之中的有趣回應(yīng)，“這難道不是顯而易見(jiàn)嗎？就在你的計(jì)劃書(shū)里，白紙黑字寫(xiě)得清清楚楚！”

他翻開(kāi)計(jì)劃書(shū)，準(zhǔn)確地點(diǎn)向那些關(guān)鍵條款：“你們置地集團(tuán)與港府的合作方式，無(wú)非兩種：一種是置地出讓自有土地用于保障房建設(shè)；另一種是港府提供土地，置地負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。但無(wú)論哪一種，計(jì)劃書(shū)里都明確規(guī)定了，置地將完全被隔離在保障性住房的最終定價(jià)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)之外！你們只能收取一個(gè)基于成本的‘建設(shè)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用’。

雖然你設(shè)定了1到5的利潤(rùn)率區(qū)間，但麥理浩以一個(gè)深諳此道的局內(nèi)人口吻說(shuō)道，“在我接觸過(guò)的所有港島地產(chǎn)企業(yè)中，沒(méi)有一家，會(huì)把綜合成本，土地、資金、時(shí)間、人力、管理等壓縮到這個(gè)極限低位來(lái)做！

這個(gè)賬面上的‘微利’，按照置地的體量和港島地產(chǎn)的正常盈利水平換算，本質(zhì)上就是巨額的虧損。這就像讓一個(gè)頂級(jí)廚師去街邊檔賣(mài)大包，只收個(gè)柴火錢(qián)?！彼隽艘粋€(gè)有力的手勢(shì)，強(qiáng)調(diào)其不可行性。港島地產(chǎn)的暴利是常態(tài)，而這份計(jì)劃書(shū)要求置地做的，等同于放棄了這份暴利的大頭。

“總督閣下，您看到的，”林火旺臉上的笑容更深，而且還帶著一種俯瞰棋局的從容，“只是計(jì)劃書(shū)里寫(xiě)出來(lái)給您看的部分?！?

他不等麥理浩反駁，繼續(xù)說(shuō)道：“是的，單看保障房這一塊，置地幾乎無(wú)利可圖。但請(qǐng)?jiān)僮屑?xì)看看計(jì)劃的配套部分，甚至我附帶呈送的商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃書(shū)?！?

林火旺又敲了敲另一份文件“每一處‘居者有其屋’大型新市鎮(zhèn)的中心位置，都將由我們置地集團(tuán)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)并持有核心商業(yè)物業(yè)——龍廣場(chǎng)（dragon

pza）！這不僅僅是購(gòu)物中心。它將是集頂級(jí)零售、餐飲、娛樂(lè)于一體的超級(jí)商業(yè)綜合體。更重要的是，”

緊接著，林火旺便拋出了最關(guān)鍵的核心點(diǎn)，“圍繞每一個(gè)大型保障房社區(qū)、每一個(gè)龍廣場(chǎng)，我們同時(shí)規(guī)劃了配套的高階寫(xiě)字樓園區(qū)、龍jup主題樂(lè)園，以及……毗鄰的高品質(zhì)、市場(chǎng)化的商品住宅項(xiàng)目！”

“與此同時(shí)，為了支撐整個(gè)社區(qū)巨量人口的出行便捷和商業(yè)活力，港府必須配合我們，將規(guī)劃中的港鐵未來(lái)線路，在這些新社區(qū)的中心位置——龍廣場(chǎng)的門(mén)口，設(shè)立站點(diǎn)！站點(diǎn)名稱(chēng)，必須是‘龍廣場(chǎng)’站?！?

“總督閣下，當(dāng)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的低成本住戶(hù)被導(dǎo)入一個(gè)新社區(qū)時(shí)，他們需要消費(fèi)，需要娛樂(lè)，需要就業(yè)。龍廣場(chǎng)提供零售、餐飲和基礎(chǔ)就業(yè)崗位。

高階寫(xiě)字樓吸引公司入駐，創(chuàng)造本地中高層職缺，也為鄰近高端住宅的居民提供服務(wù)需求。主題體驗(yàn)區(qū)吸引家庭和游客。而社區(qū)內(nèi)龐大的居住人流和高品質(zhì)的生活配套，又反過(guò)來(lái)支撐了中心商圈、高端樓盤(pán)的價(jià)值和租金！”

“保障房項(xiàng)目，為我們精準(zhǔn)、快速地鎖定了巨量的基礎(chǔ)客源和人氣。而我們?cè)谄渲苓吪涮组_(kāi)發(fā)并持有的高端商業(yè)地產(chǎn)龍廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、主題娛樂(lè)和高端住宅項(xiàng)目，才是真正的利潤(rùn)源泉所在。保障房建設(shè)本身產(chǎn)生的微薄利潤(rùn)，甚至可以說(shuō)，是我們獲取政府優(yōu)惠政策、優(yōu)惠地塊以及這項(xiàng)巨大基礎(chǔ)客流壟斷性‘導(dǎo)入?yún)f(xié)議’所必須付出的……渠道費(fèi)用！”

“這一套打法！”林火旺絲毫不怕泄露地說(shuō)道，“不僅僅是建房子，是在造城！以平價(jià)甚至微利的保障性住房為抓手，導(dǎo)入人口規(guī)模，帶動(dòng)周邊多元化、高附加值的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)，形成內(nèi)部經(jīng)濟(jì)循環(huán)和品牌價(jià)值高地。

人口的規(guī)模效應(yīng)和龍騰品牌的聚集效應(yīng)一旦形成，其帶來(lái)的長(zhǎng)期租金收益和資產(chǎn)升值潛力，遠(yuǎn)非傳統(tǒng)‘拿地-蓋樓-賣(mài)樓’模式可比。龍廣場(chǎng)在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是資產(chǎn)增值的中心！”

麥理浩陷入了沉默。他確實(shí)看到了林火旺文件中那些商業(yè)配套部分的文字，但在這個(gè)年代，他無(wú)法徹底理解這種“羊毛出在狗身上，豬來(lái)買(mǎi)單”的高維商業(yè)模式。

在1970年代末的港島，地產(chǎn)商們的玩法原始而高效：拿下一塊地，修蓋大廈，住宅或商用，進(jìn)行宣傳，預(yù)售樓花，借助持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)行炒賣(mài)，高價(jià)出售。

或者持有高端物業(yè)收租，坐享其成。在這個(gè)黃金時(shí)代，只要擁有足夠的資本和渠道拿到位置不錯(cuò)的地塊，躺賺幾乎是常態(tài)。

就像李嘉城的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，剛剛在地鐵上蓋物業(yè)的競(jìng)標(biāo)中擊敗置地，中標(biāo)消息傳出，長(zhǎng)實(shí)股價(jià)便如火箭般躥升。

即使當(dāng)時(shí)長(zhǎng)實(shí)幾乎“兜比臉還干凈”，匯豐等銀行也毫不猶豫地提供十?dāng)?shù)億的貸款支持其后續(xù)開(kāi)發(fā)。

為何？因?yàn)槭袌?chǎng)認(rèn)為這是包賺不賠且利潤(rùn)豐厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、開(kāi)發(fā)、賣(mài)出持有”這條簡(jiǎn)單價(jià)值鏈上。

林火旺現(xiàn)在提出的這套計(jì)劃，在麥理浩看來(lái)，無(wú)疑是畫(huà)蛇添足。置地本身坐擁金鐘、中環(huán)的核心地塊，只做高端租賃或豪宅開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)足以支撐發(fā)展。

為何要費(fèi)盡心機(jī)去涉足那些偏遠(yuǎn)土地上的大型平價(jià)社區(qū)開(kāi)發(fā)，還要搭配巨額投入做商業(yè)中心、主題樂(lè)園？這成本、這精力、這潛在風(fēng)險(xiǎn)與收益比，似乎完全不成比例。

尤其是那計(jì)劃書(shū)里保障房項(xiàng)目可憐的利潤(rùn)數(shù)字，簡(jiǎn)直就是賠本賺吆喝。只有一種解釋似乎說(shuō)得通——林火旺在下一盤(pán)更大的“非商業(yè)”棋局，他想收買(mǎi)民心，博取巨大的社會(huì)聲望和草根支持，為自己的商業(yè)帝國(guó)打下不可撼動(dòng)的政治根基。

但這樣做的代價(jià)……動(dòng)輒數(shù)億乃至數(shù)十億港幣的利潤(rùn)舍棄？麥理浩內(nèi)心搖頭，覺(jué)得這太過(guò)瘋狂。

在麥理浩的面前，林火旺當(dāng)然不會(huì)向麥理浩完全展露未來(lái)的圖景。

比如品牌聚合效應(yīng)、長(zhǎng)線資產(chǎn)價(jià)值倍增、對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的能力以及獲得土地資源的效率優(yōu)勢(shì)。他只需要將未來(lái)要做的一些表象邏輯說(shuō)清楚，然后再順著麥理浩部分“正確”的猜測(cè)，去包裝一層合理的商業(yè)外衣即可。

……

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